La delicada situación que atraviesan los inquilinos y la necesidad de protegerlos

El porcentaje de inquilinos aumentó de 11 a 18 por ciento entre 2001 y 2016. Esto se da en un contexto en el que el mercado impone costos y condiciones. La consecuencia es la exclusión de amplios sectores sociales y la fragilidad habitacional. Ley de alquileres en debate.

Por Luna Miguens y Leandro Vera Belli *

Toda política que busque garantizar el derecho a la vivienda debe incluir medidas para mejorar el acceso al mercado de alquileres. Cada vez son más las familias que resuelven su situación habitacional a través del arrendamiento: el porcentaje de inquilinos a nivel nacional aumentó del 11 al 18 por ciento entre 2001 y 2016. Esto se da en un contexto en el que el mercado tiene libertad para imponer tanto los costos como las condiciones. La consecuencia es la exclusión de amplios sectores sociales y la creciente fragilidad habitacional de quienes sí logran alquilar.

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Los sectores excluidos de esa dinámica terminan acudiendo a estrategias informales de acceso a la vivienda, lo que supone vivir en condiciones de precariedad e incertidumbre en la tenencia. En la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, ese funcionamiento excluyente implica, desde hace tiempo, el funcionamiento de un mercado de alquileres alternativo e informal en las villas. Según un reciente estudio del Consejo Económico y Social, la mayoría de las familias que llegan a las villas para vivir, lo hace bajo el régimen de alquiler. Por otro lado, quienes logran alquilar en el mercado formal, deben destinar una proporción cada vez mayor de sus ingresos para solventar su vivienda, con contratos que implican, con frecuencia, exigencias desmedidas y arbitrarias.

En este contexto, el Estado no cuenta con una política orientada a garantizar el acceso justo y en condiciones transparentes al alquiler residencial. La reciente reforma del Código Civil y Comercial, lejos de avanzar en la protección de los inquilinos, fue en detrimento de sus derechos. El actual Código no da cuenta de la asimetría que existe, en términos de vulnerabilidad, entre quien necesita acceder a una vivienda y quien es propietario de un inmueble.

El Congreso cuenta con dos proyectos de ley que muestran que el reclamo de los inquilinos adquirió volumen público y legitimidad, y que existe cierto nivel de consenso político sobre la necesidad de una mayor protección del Estado. En noviembre del año pasado la Cámara alta dio media sanción a un proyecto presentado por la senadora Silvina García Larraburu (FPV), con el apoyo de las organizaciones nucleadas en el Frente Nacional de Inquilinos. Recientemente, el diputado oficialista Daniel Lipovetzky, junto con otros dos diputados, presentó un proyecto de ley sobre alquileres acordado con el Poder Ejecutivo. Ambas iniciativas proponen modificar la regulación de los contratos de alquiler para darle una mayor protección al inquilino: establecen un tope en el costo de ingreso a un alquiler -comisiones inmobiliarias, alquileres por adelantado, depósitos-, explicitan que las expensas extraordinarias y los impuestos inmobiliarios deben ser cubiertos por el propietario y establecen índices de actualización de los montos de los alquileres. Larraburu, además, extiende el plazo de los contratos de 2 a 3 años. El proyecto de Lipovetzky se diferencia principalmente por crear un tope de 840 UVAS -Unidad de Valor Adquisitivo- (equivalente a 15.700 pesos, aproximadamente) para los alquileres beneficiados por las modificaciones propuestas. Este umbral podría ser problemático en su implementación ya que el tipo de inmueble que se puede alquilar con ese valor de referencia varía mucho a nivel federal, e incluso dentro de los propios territorios provinciales. Así, en provincias o ciudades con valores altos, podrían quedar fuera de los beneficios de la ley familias inquilinas que deberían ser protegidas.

Nuestra Constitución y los tratados internacionales de derechos humanos -que el Estado argentino adoptó con jerarquía constitucional- consideran a la vivienda como un derecho, por lo que el Estado no puede desentenderse de su rol como garante, y debe definir políticas que garanticen su acceso. En el contexto particular de los alquileres, no puede alegar libertad de contratación o libertad económica, sino que debe regularlos y garantizar el goce de los derechos humanos y sociales consagrados.

* Integrantes del Area de Derechos Económicos, Sociales y Culturales del CELS.

Fuente: Pagina/12


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